Giá nhà đất đang xuống. Dù tốc độ xuống chậm, nhưng thực sự giá đã xuống. Hiện nay, dù giá rao bán cao, nhưng thực tế, giá giao dịch thường thấp hơn nhiều. Thị trường cung đã vượt cầu quá xa, hay nói đúng hơn, giá đã vượt quá xa so với thu nhập của người dân, và giá nhà đất đang trong thời kỳ phải "tự điều chỉnh".

Thị trường nhà đất đã bão hòa?

Hoàn toàn không phải như vậy. Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Hàng vạn người Hà Nội đang phải sống trong những căn nhà nhỏ hẹp, chật chội, xuống cấp, thiếu tiện nghi. Nhưng điều đó không có nghĩa là họ có khả năng bỏ tiền ra mua nhà để ở. Giá nhà tăng quá cao như hai ba năm gần đây đã khiến người dân thành phố trở nên quá khó khăn trong việc tìm chỗ ở.

Nguyên nhân giá tăng cao được nói đến nhiều, trong đó một lý do quan trọng là làn sóng người ngoại tỉnh đổ về mua nhà thành phố. Các quan chức, người buôn bán ... ở tỉnh lẻ, có con đi học đại học hoặc lập gia đình ở thành phố, hầu như đều mua nhà vừa để cho con ở, vừa để giữ của. Hầu như mọi chủ buôn nhà đất và văn phòng môi giới đều thích loại khách này. Ít hiểu biết về vị trí, khu vực, giá đất chênh lệch, thời gian ở thành phố xem nhà, khảo giá lại ít, nên các "cò" có thể dễ dàng "cài cắm" kiếm tiền chênh lệch vài chục đến cả trăm triệu. Một nguyên nhân nữa là ngoài giới kinh doanh nhảy vào đầu cơ nhà đất, người dân thành phố cũng đổ vào mua bán nhà kiếm lời. Hàng ngàn tỷ đồng vốn quý giá đang bị chôn trong những căn nhà, mảnh đất chưa sử dụng đến.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá phi mã của vàng đã khiến cho chuyện đầu tư vào đất đai trở nên kém hấp dẫn. Một căn nhà trị giá 100 cây vàng trước kia so với căn nhà trị giá 100 cây vàng hiện nay là hoàn toàn khác nhau. Vào năm 2001, một căn nhà 40m2 tại Thái Thịnh giá 650 triệu (vàng 500 ngàn đồng/chỉ), nay được rao giá 950 triệu (vàng 850 ngàn/chỉ), vậy thì nếu bỏ vàng ra để mua nhà thì coi như lỗ.

Giá sẽ xuống đến đâu?

Giá đang xuống. Ðó là thông tin thống nhất từ mọi văn phòng môi giới. Giá rao trên báo vẫn rất cao, do tâm lý người dân vẫn hy vọng giá sẽ tiếp tục lên. Nhưng các chuyên gia địa ốc đều nhận định, từ năm 1993 đến nay, đã có hai lần sốt nhà đất, và có lên có xuống, bây giờ là thời điểm nhà đất bắt đầu đi xuống theo quy luật. Những người ít vốn, hoặc vay mượn mua nhà đất sẽ phải nhanh chóng bán ra với giá thấp hơn mong muốn. Thực tế, giá nhà đất đã cao tới mức khó tưởng tượng. Hiện nay, người rao bán rất nhiều, trong khi người hỏi mua thì ít. Có văn phòng nhà đất cả năm 2004 không môi giới bán nổi một căn nhà nào. Hàng chục văn phòng đã đóng cửa.

Một căn nhà được rao bán trước kia, trung bình có khoảng 50 - 70 khách tới hỏi. Nhưng nay, có chục người hỏi đã là nhiều. Với các căn trị giá vài tỷ thì lượng khách càng thưa thớt. Người tỉnh lẻ nhiều tiền đã mua nhà thành phố từ lâu. Người mới lên đa số nhằm vào loại nhà ít tiền, vài trăm triệu, thì lại quá hiếm nhà. Ðã thế, chuyện khung giá đất của nhà nước tăng sẽ khiến chi phí làm sổ đỏ tăng vọt, dẫn đến việc nhà chưa có sổ đỏ sẽ bị đội chi phí lên nhiều. Khách rất do dự và luôn trả giá thấp, do phải tính luôn chi phí sẽ phải trả khi làm sổ đỏ vào giá thành.

Hiện nay, giá một căn nhà 32m2, 3 tầng tại khu Ba Ðình, cách đường ô tô 30m, xây dựng đẹp, chưa sổ đỏ, giá giao dịch thực tế 780 triệu, so với giá rao 850 triệu. Một căn nhà quận Ðống Ða, giá giao dịch 850 triệu, so với giá rao 970 triệu. Ở quận Hai Bà Trưng, giá giao dịch căn nhà mặt ngõ ô tô tải, 27 m2, sổ đỏ là 900 triệu, so với giá rao là 1,1 tỷ. Nếu chỉ nhìn vào giá được rao trên tờ Mua và Bán, thì thấy giá cả không xuống nhiều. Nhưng thực tế mua bán (qua thông tin của môi giới) thì mới thấy giá xuống đáng kể. Ðiều quan trọng nhất khiến giá sẽ còn xuống, là lượng khách quá ít, hầu như không có. Hàng trăm căn nhà rao hàng năm không ai hỏi. Những người thực sự muốn bán nhà nhanh chóng phải chấp nhận giảm giá, hoặc có một mức giá hợp lý hơn cả so với mặt bằng chung. Ðây là thời điểm người mua có thể trả giá mạnh hơn, và có nhiều lựa chọn hơn.

Giá nhà chung cư, sau cơn sốt chạy suất và chuyển nhượng trên giấy ăn chênh lệch, đã chững lại. Tốc độ xây dựng và triển khai nhà chung cư rất nhanh của thành phố hiện nay đã khiến người dân thấy rằng, chỉ trong vòng năm năm nữa, số lượng nhà chung cư sẽ rất nhiều. Tâm lý từ từ, chờ đợi, không vội vã của khách hàng đang rất phổ biến. Nhất là khi có thông tin giá vàng có thể tiếp tục tăng, do ảnh hưởng yếu đi của đồng đô la Mỹ.

Hầu hết các "cò" nhà đất đều khẳng định giá nhà đất trong năm tới sẽ giảm đáng kể, do lợi nhuận mang lại trong kinh doanh không còn cao như trước. Giảm đến đâu, còn phụ thuộc vào sự điều tiết thị trường của nhà nước, để nâng cao quỹ nhà và chống đầu cơ ngay từ khi xây dựng dự án.

(Theo Kinh tế và Đô thị)

Mạng kiến trúc xây dựng Việt Nam
[Trở về]