Trao đổi với VietNamNet, Tổng thư ký Hiệp hội Công thương Hà Nội Vũ Duy Thái cho rằng, giá đất theo khung giá mới của Chính phủ (áp dụng từ 1/1/2005) quá cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sản xuất kinh doanh của DN.

Khung giá đất mới thiếu thực tế

- Theo ông,khung giá đất theo Nghị định 188 của Chính phủ đã sát giá thị trường
trong điều kiện bình thường chưa?

- Cách đây ít lâu khi tại cuộc gặp Thủ tướng với DN, chúng tôi có kiến nghị nên sử dụng áp giá thị trường trong điều kiện bình thường và tính giá đất theo phương pháp thu nhập. Nhưng nghị định 188 chưa thể hiện được tính giá đất theo thu nhập mà mới thể hiện được áp giá sát thị trường trong điều kiện bình thường. Nhưng sự thực thế nào là giá thị trường trong điều kiện bình thường thì ngay cả những người hoạch định cũng không trả lời được!

Gần đây, đấu giá đất của Hà Nội, ở Hiệp Hưng, Cầu Giấy èo uột mãi mới được 9 - 13 triệu đồng/m2 là cao nhất, mà có rất ít người mua. Mà đất này đã được làm giàu, san nền, mặt bằng, có hạ tầng! Đất ven đô, đầu mối giao thông chưa có hạ tầng đã 13,5 triệu/m2 (giá do HĐND TP.Hà Nội vừa thông qua). Ngay đất ở đô thị loại 1 ở Ngô Quyền, trung tâm Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội vừa đấu giá được hơn 45 triệu/m2, làm gì
được 54 triệu/m2!

Đất kinh doanh trong khu đô thị, giá của Chính phủ là 47,5 triệu đồng/m2, Hà Nội trừ 20% là vẫn còn quá cao. Cho nên Thành phố xin trừ 51%, tức là còn 23 triệu/m2. Mạnh dạn đưa giá đất sản xuất ở đô thị đưa xuống chỉ còn một nửa, vượt khung cho phép. Nếu được quyền tự định giá đất, tôi chắc Hà Nội sẽ định giá thấp hơn nữa!

- Nghĩa là khung giá đất không sát giá thị trường?

- Tôi có quan tâm, khảo sát, phân tích nhiều thấy rằng đất ở Hà Nội và TP.HCM đang ''bị'' cao.
Nguyên nhân do xây dựng khung giá đất thiếu căn cứ! Mặc dù Nhà nước yêu cầu nghị định có căn cứ, khảo sát thực tế. Nhưng không rõ khảo sát thế nào, biểu khảo sát ra sao, ai khảo sát? Khảo sát nghe chợ, nghe đồn thổi, nghe báo chí nói hay là khảo sát thực tế?

Là một người làm kinh doanh bất động sản, gắn với đất từ khi hãy còn để chỏm (vì bố tôi làm về nhà đất) cho nên tôi nhận thức vấn đề rất gần với cuộc sống đời thường!
Chủ trương Chính phủ áp giá sát thị trường là đúng, nhưng chúng ta không có tiêu chí thế nào là áp sát giá thị trường trong điều kiện bình thường!

Chi phí gấp 17 lần, DN phải suy nghĩ!

- Phân tích ở góc độ kinh doanh, theo ông, những đối tượng nào sẽ bị ảnh hưởng do giá đất tăng lên?

- Giá đất mới để Nhà nước làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất, tính thuế trước bạ, bán nhà theo Nghị định 61, tính giá đất vào giá trị DN cổ phần hoá. Mặt bằng giá đất cao kéo theo một loạt những đối tượng bị điều chỉnh: Người mua bán chịu thuế trước bạ cao; cổ phần hoá tính giá đất cao; bán nhà theo Nghị định 61 cũng cao, ở nhà tự quản trả tiền thanh toán theo giá mới. Bình thường chẳng mua
bán gì nộp tiền sử dụng đất cũng cao...

Riêng một đối tượng duy nhất có lợi! Đó là những người có đất bị thu hồi. Ở Hà Nội, trước đây là 51.000
đồng/m2 (không kể hỗ trợ) thì bây giờ là 900.000 đồng/m2, cao gấp 17 lần. Người đó tiếp tục được hỗ trợ di chuyển, đào tạo, chuyển nghề, tái định cư, hỗ trợ bình ổn sản xuất nơi mới. Điều này cũng công bằng nhưng những đối tượng này không nhiều lắm.

- Còn DN sẽ bị ảnh hưởng như thế nào?

''Theo tính toán của chúng tôi, một DN trước chỉ cần 2 tỷ đồngđã có mặt bằng. Cộng với khoảng chừng 1,5 tỷ tiền nhà cửa và 3,5 tỷ tiền thiết bị là DN có thể đảm bảo cho 200 công nhân. Tức là chỉ cần 5-8 tỷ tuỳ theo ngành nghề là có thể giải quyết việc làm cho 150-200 lao động. Nhưng với mặt bằng giá đất mới thì chắc chắc phải trên 10 tỷ mới có thể có một nhà xưởng tương ứng như 8 tỷ trước đây". _____________________

- Thứ nhất, một DN mới bắt đầu có ý định sản xuất kinh doanh một mặt hàng nào đó lập tức phải cân đối lại với giá đất, vì phải khấu trừ vào giá thành sản phẩm. Giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn của Hà Nội cao gấp 17 lần. Tự nhiên một chi phí gấp 17 lần DN phải suy nghĩ! Giá thành sản phẩm cao lên thì liệu có bán được
ra thị trường, có đủ sức cạnh tranh không? Cho nên những người chuẩn bị đầu tư phải suy nghĩ lại! Từ ý định đầu tư người ta không chắc sẽ đầu tư nữa!

Hai là những người đã đầu tư, dự án đang thực hiện dở dang. Nguyên tắc mỗi một dự án chỉ có một giá đền bù nhất định được duyệt, chỉ thực hiện theo giá này. Khi giá đất theo quy định tăng lên, dự án đầu tư của họ còn dở dang một nửa! Vậy, khi người
hôm sau chịu đền bù theo giá cũ, họ không nghe. Còn họ được theo giá mới, người đã được đền bù hôm trước không nghe. Cơ cấu giá của dự án phải thay đổi theo chiều hướng tăng lên!

Loại DN thứ ba là đã mua xong đất ổn định! Trước đây mua với giá thấp, bây giờ giá cao lên, giá này lại làm căn cứ tính thuế sử dụng đất hàng năm. Ví dụ có một công ty làm khách sạn trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước 267 triệu đồng/năm. Nếu tính đúng,
tính đủ theo giá đất nội đô mới cao lên chừng 1 tỷ đồng thì liệu công ty chịu nổi giá này không?

- Vậy các DN cần phải làm gì để tiếp tục hoạt động kinh doanh hiệu quả?

- Đối với những dự án đang dở dang đã được duyệt rồi mà để cho êm, thì nên có chính sách hỗ trợ đậm hơn một chút để người nhận tiền trước với người nhận tiền sau không đến nỗi thiệt thòi nhiều. DN sẽ không ù lì, cố tình chậm đi một chút để có lợi!  Tâm lý này không tốt! Các nghị định chưa thấy đề cập đến!

Đối với các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, nên giãn tiến độ, giảm thuế suất. Như thuế trước bạ, bây giờ đang 4% thì giảm xuống. Giảm theo tiến độ, anh đóng năm nay thấp, năm sau cao hơn, 4-5 sau trở lại thuế suất như hiện nay. Nói chung là
giảm các thuế suất và các tỷ lệ liên quan đến nghĩa vụ của người dân đóng góp và giãn tiến độ thực hiện. Còn về căn cơ lâu dài phải điều chỉnh Nghị định 188.

Ra Nghị định, Bộ Tài chính chưa tính được - mất?

- Nghĩa là Nghị định 188 còn có nhiều vấn đề?

''Dự thảo Nghị định 188 không hỏi ý kiến ai, DN không hề biết gì, độp một cái chấp nhận nó. Đến các nghị định 197, 198 hầu như không có trao đổi. Ý của tôi là anh phải sòng phẳng trao đi đổi lại, công bố để cho mọi người biết đóng góp ý kiến''.

- Tôi có hỏi một quan chức Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính: ''Bộ có tính được với sự thay đổi của Nghị định 188 thì thu về cho nhà nước được bao nhiêu? Khi nghị định này áp dụng thì Bộ đánh giá, dự báo có biến động gì?'' Vị quan chức này nói chưa tính được! Tôi nghĩ là một chính sách đưa ra mà chưa tính được, mất, ảnh hưởng
bao nhiêu, ai chịu mất thì tôi e rằng tham mưu chưa kỹ!

Chúng ta đã rút kinh nghiệm rồi, phàm là những gì tham mưu không kỹ, ảnh hưởng tác động đến DN, tức là tác động đến tác nhân làm ra nền kinh tế thì phải sửa đổi. Ví dụ như
các nghị định 164, 158 về thuế thu nhập DN và giá trị gia tăng, mới ban hành chưa ráo mực, DN có phản ứng phải sửa đổi. Tôi e Nghị định 188 có cái gì hao hao như thế!

• Theo VietNamNet
  
  

Mạng kiến trúc xây dựng Việt Nam
[Trở về]